<2023.8.19.(토) 쫑알> 年8% 넘보는 美모기지 … "대공황 이래 최악"

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미국 국채 금리를 검색해 봤다.

10년 만기 국채 금리가 연 4.2%를 넘어갈 경우 모기지 금리는 연 8%를 넘어설 수도 있다고 하던데... 지금 저 숫자는...

오늘 1일 차로 검색을 했지만 전날에 연 4.3%를 넘어서기도 했더라.

이는 2007년 이후 처음이라고 한다.

미국 주택담보대출(모기지) 금리가 10년 만기 국채 금리와 연동되는 경향이 크다고 한다.

현재로는 미국의 기준금리가 연 5.25~5.50%인데 이 또한 22년 만에 가장 높은 수준이라고 하는데, 문제는 이게 끝이 아니라는 것이다.

Fed가 올해 안에 금리를 한 차례 더 인상할 것 같다.

9월 FOMC에서는 동결할 것 같기는 한데, 그 후에 한 번 더 인상할 것이라고 보는 이들이 많다.

그럼 기준금리가 연 5.50~5.75%가 될 텐데...

현재 미국의 30년 만기 모기지 고정금리도 연 7.09%를 찍었고, 이 또한 2001년 12월 이후 최고치라고 한다.

기준금리도, 10년 만기 국채 금리도, 모기지 고정금리도 계속 뭔가 최고치라는 말들이 나오고 있다.

그럼에도 금리를 인상한다면... 30년 만기 모기지 고정금리가 연 8%를 넘어설 수도 있다고 한다.

7% 대도 상당히 부담스러운데 8%라니... 완전 후덜덜이겠다.

모기지 금리가 저리도 높으니 미국에서 기존 주택을 가진 자가 집을 내놓지 않고 있는 것이다.

이사를 가려면 새로운 모기지 금리로 갈아타야 하는데, 저렇게 높은 금리로 갈아타면서 이사 가기에는 상당히 부담스러울 것이다.

그래서 주택을 팔지 않고, 주택을 사고자하는 수요는 있고... 수요와 공급에 차질이 생기면 가격이 비싸질 수밖에...

어찌 됐든 30년 고정금리 모기지와 10년 만기 국채 간 스프레드는 평균 1.75% P 정도였다고 하는데, 지금은 모기지 금리가 예상보다 가파르게 오르고 있어서 이례적으로 약 3% P로 벌어졌다고 한다.

이러한 차이는 1980년대 초 경기 침체기와 같은 수준이라고 한다.

자꾸 무서운 얘기들만 나오는 것 같은 느낌이다.

모두가 어려운 시국에 미국의 경제가 탄탄하다면 좋은 것 같기는 한데, 이렇게 계속 탄탄하고 물가를 자극할 요인이 있다면 기준금리를 올릴 가능성이 클 수밖에 없다.

모기지 금리가 계속 오르면 결국은 부동산 시장이 어려워지지 않나?

그러면 경기 침체가 와야만 해결이 가능한 건가?

인플레이션이 완화되고 있는 조짐을 보이기도 하면서도 여전히 자극할 요소들도 있다.

7월 물가상승률이 3.2%로 수치상으로는 점점 상황이 나아지는 것 같기는 한데, 소매판매는 증가했다고 하고, 요즘 휘발유가격도 계속 오르고 있다고 하고, 임금상승률, 실업률 등등등...

누구는 미국 부동산시장에서 모기지 금리보다 고용시장 상황이 더 중요하다고도 한다.

모기지 금리 상승으로 이자 부담이 커지면 주택 매매는 급감하겠지만 매달 월급이 따박따박 들어오면 그래도 그 수요가 완전히 사라지지는 않기 때문이라고 한다.

만약 고용 수요가 줄어 실업률이 상승하게 되면 가계에 이자 부담이 상당할 것이고, 결국은 주택 가격이 떨어지게 될 것이라고 한다.

가만히 듣고 보면 언제 주택 가격이 떨어지냐의 문제지 결국은 떨어진다는 것 아닌가?

경기가 좋아서 금리가 너무 올라도 주택 수요가 줄어 가격에 영향을 줄 것이고, 경기가 안 좋아 고용 상태가 나빠지면 이자 부담으로 결국 주택 가격에 영향을 준다는 그런 얘기 아닌가?

잘은 모르겠으나 그 영향은 자발적으로 조절하겠느냐, 아니면 비자발적으로 조절이 되겠느냐... 그런 느낌인데?

그리고 중국의 부동산 시장 상황이 날이 갈수록 안 좋아지고 있고, 당연히 우리에게도 영향이 줄 것이다.

모기지 금리 말고도 중국의 영향이 미국에는 없을지...