<2023.5.2.(화) 쫑알> '버핏 절친' 멍거의 경고 … "상업용 부동산發 쇼크 온다"

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은행 위기가 한참 나오다가 잠잠해지자 상업용 부동산 위기에 대한 얘기가 나오고 있다.
정말 불안의 연속이다.
최근 실적 발표 후로 다시 불거진 퍼스트리퍼블릭은행이다.
퍼스트리퍼블릭은행은 미국 내 14위 은행까지 성장했다고는 하나 SVB 파산 후 뱅크런이 일어나면서 유동성 위기에 몰렸다.
미국 대형은행들의 지원이 있기는 했지만 어마어마한 예금 인출액이 발생하면서 주가도 확 떨어졌고, 자력으로 회생이 불가능하다고 판단되어 매각 작업에 나섰다고 한다.
진행이 잘 안 되는 듯 보였으나 결국은 JP모간체이스에 팔리게 되어 또다시 고조된 글로벌 금융시장의 불안이 일단은 진화됐다.
일단은 진화되기는 했는데 또 언제 어디서 이와 같은 일이 일어날지도 모른다.
실버게이트, SVB, 시그니처은행에 이어 퍼스트리퍼블릭은행까지 벌써 네 번째 은행이 문을 닫게 되었다.
이로써 SVB 파산으로 촉발된 1차 은행 위기가 마지막 단계에 접어들었다고 하는데, 1차 다음은 2차인가 싶기도 하다.
그도 그럴 것이 여전히 불안한 은행 위기에 계속해서 상업용 부동산의 위기 얘기가 나오기 때문이다.
찰리 멍거 부회장은 은행들이 대규모 상업용 부동산 대출 부실화로 위기에 몰리면서 금융위기가 올 수 있다고 했다.
임시방편으로 은행 위기를 덮어둔 듯 하지만 결국 다시 은행 위기로 번질 수 있다는 얘기다.
미국의 주요 도시 사무실 공실률이 코로나 이전인 2019년 4분기보다도 높다고 한다.
미국은 우리와 다르게 실적으로만 평가를 하기에 굳이 출근을 할 필요가 없어 재택근무가 우리보다는 보편화되었고, 사무실 공간이 그만큼 필요 없게 되었다.
더군다나 대규모 인력 감축으로 공간을 줄이거나, 공간이 필요 없게 되기도 했다.
또한 주택담보대출은 장기 고정금리인데 반해 상업용 부동산의 경우 단기 변동금리라고 한다.
미국의 금리가 어떠했는가.
1년 사이에 아주 급하게 껑충껑충 뛰지 않았나.
우리나라의 주택담보대출은 변동금리가 많고, 이번에 금리가 오르면서 힘들어하는 사람이 많았다.
상업용 부동산이면 금액도 어마어마할 텐데 변동금리에 공실까지 난다면 기업이든 자산가이든 이를 충당하기는 쉽지 않을 것이다.
그래서 버티고 버티다가 결국은 큰 위기로 번질 수 있다는 것이다.
대부분의 전문가들이 2008년 글로벌 금융위기 때만큼의 상황으로 가지는 않을 것이라고 했고, 멍거 부회장 역시 그때만큼 상황이 나쁘지는 않다고 했으나 은행업계에 문제가 생겼다고 했다.
저금리에 익숙해진 은행들이 리스크 관리를 제대로 하지 않고 부동산 담보 대출을 늘려 위기에 빠졌다고 지적했다.
은행의 비대한 상업용 부동산 대출은 드러나지 않은 리스크라며 은행들이 이미 부동산 개발사에 대한 대출을 회수하고 있다고 했다.
미국 내 예금의 10% 이상을 보유한 은행은 현행법상 다른 은행을 인수할 수 없으나 규제당국은 파산 위기에 놓인 은행은 예외를 두는 방식으로 매각을 추진하여 이번에 JP모간체이스가 나섰다.
자산 관리를 제대로 하지 않았다고는 하지만 결국은 미국 국채 문제로 파산에 이른 SVB 은행 관련해서도 결국은 돈을 풀어서 예금자 보호에 나섰다.
어찌 보면 임시방편으로 당장의 위기를 해결하고 있는데, 과연 부동산도 이처럼 임시방편이든 뭐든 문제를 해결할 수 있을까?
다른 나라 국채도 아닌 미국 국채로 미국 내 은행에 문제가 생겼기에 해결이 가능했는데, 부동산의 경우 미국의 어느 지역인지, 매수 주체가 누구인지, 금액은 어느 정도인지, 또 지역은행의 부실이 대형은행으로 번질 우려도 있다.
또한 상업용 부동산 문제를 해결하기 위해 정부가 나선다?, 또 돈을 뿌린다? 등의 여러 문제가 있기에 쉽지 않을 것이라고 했다.
정말 미국 은행들이 상업용 부동산담보대출 등 자산 부실로 인해 또 위기가 불거지는 것은 아닌가 싶고, 이에 대한 해결이 있는지도 궁금하다.